COME NUOVE NORME E ATTIVITA’ STRAGIUDIZIALE POSSONO VALORIZZARE GLI NPL   

COME NUOVE NORME E ATTIVITA’ STRAGIUDIZIALE POSSONO VALORIZZARE GLI NPL   

      Sempre più immobili finiscono all’asta, coinvolgendo oltre 2 mln di individui in Italia lo scorso anno. La giustizia legata alle esecuzioni immobiliari, unica sezione dei Tribunali oltre che da giudice fa anche da “boia”.  Oggi, al termine di una procedura normale, per una famiglia che ha contratto qualche anno fa un debito di 150000,00/euro, l’immobile viene valutato ai valori attuali 120000,00/euro con una svalutazione del 20% (spesso anche maggiore). Nella prima asta, l’immobile viene proposto a 100000,00/euro con la possibilità di offrire il 25% in meno 75000,00/euro. L’immobile viene mediamente aggiudicato al 56% del suo valore. Purtroppo, la differenza tra il valore di aggiudicazione e il valore del debito 94000,00/euro resterà a carico di questa famiglia per sempre ed è ereditabile. A questa somma, vanno inoltre aggiunte le spese giudiziarie per circa 12/13000,00/euro. Le esecuzioni immobiliari non sono risolutive per entrambe le parti coinvolte, proprietario esecutato e banca creditrice. La differenza tra il valore degli immobili sul libero mercato e quelli in asta è un elemento distintivo in ambito NPL. Questo ha un impatto significativo sui bilanci delle banche, che a quel punto hanno due possibilità: venderli in blocco con sconti consistenti o gestire il loro recupero direttamente e realizzando joint venture con grandi operatori specializzati. Su impulso del creditore procedente, il custode possa avere la facoltà di delegare il lavoro di commercializzazione ad operatori immobiliari professionisti. In questo modo si accrescerebbe nell’acquisto la motivazione, poichè dell’aspetto commerciale si occuperà un professionista adeguatamente formato. Anche la possibilità di dare continuità alla Legge 16/2016, che aveva introdotto la possibilità di avere un’agevolazione fiscale per chi acquista la prima casa all’asta e per chi soggetto d’impresa, acquistasse immobili con lo scopo di rivenderli entro 5 anni. infine risolvere il problema relativo ai tempi di emissione del decreto di trasferimento, che non è immediato come l’atto notarile, ma può avvenire anche dopo 15 mesi. Altro modo per cercare di ridurre il gap tra il prezzo giudiziale e quello di mercato, supportare la gestione giudiziale con attività stragiudiziale, ovvero con i servizi di sollecitazione alle aste, saldo e stralcio e acquisizione di mandati a vendere l’immobile dai debitori collaborativi. Le banche, guardano a questi strumenti per migliorare la recuperabilità del loro credito aumentando il valore recuperato con il minore tempo e costi più bassi. Le prime aste in una procedura di solito vanno deserte. Occorre sollecitarle con operatori specializzati, in grado di attirare potenziali acquirenti.

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